Retorno Efectivo sobre Efectivo (Cash-on-Cash Return)
Bienes Raíces / Flujo de CajaEl retorno efectivo sobre efectivo (cash-on-cash return) mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos que produce una propiedad de alquiler como porcentaje del efectivo que invertiste en el negocio. Es la métrica de retorno más usada entre los inversionistas de compra y retención porque responde la pregunta más simple: “Si emito un cheque por este monto, ¿cuánto recibo de vuelta cada año?”
Cómo funciona. Retorno Efectivo sobre Efectivo = (Flujo de Efectivo Anual Antes de Impuestos ÷ Efectivo Total Invertido) × 100. El “efectivo total invertido” incluye el pago inicial, los costos de cierre, los costos de rehabilitación y cualquier costo de mantenimiento pagado de tu bolsillo — cada dólar que salió de tu cuenta bancaria para adquirir y estabilizar la propiedad. A diferencia de la tasa de capitalización, el retorno efectivo sobre efectivo incorpora el apalancamiento: una hipoteca amplifica los retornos (o las pérdidas).
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $200,000 |
| Pago inicial (20%) | $40,000 |
| Costos de cierre + rehabilitación menor | $10,000 |
| Efectivo total invertido | $50,000 |
| Alquiler mensual | $2,000 |
| Menos hipoteca, impuestos, seguro, vacancia, mantenimiento | $1,400 |
| Flujo de efectivo mensual | $600 |
| Flujo de efectivo anual | $7,200 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | 14.4% ($7,200 ÷ $50,000) |
Un alto apalancamiento infla el retorno efectivo sobre efectivo — un negocio con 5% de inicial puede mostrar un 20% de CoC donde la misma casa con 20% de inicial muestra 8%. El numerador es el mismo, pero el denominador se reduce. Siempre pregunta por qué el retorno se ve alto antes de celebrar.
Para encontrar propiedades que realmente generen resultados, consulta cómo encontrar alquileres con flujo de efectivo en Zillow. Para el caso extremo — donde el retorno efectivo sobre efectivo se acerca al infinito — consulta retorno infinito con BRRRR.