Glosario

Declaración de Impuestos de Extranjero No Residente de EE.UU. — la declaración federal que presenta un no residente para reportar ingresos de fuente estadounidense, incluida la renta neta de bienes raíces en EE.UU. una vez que la propiedad se trata como efectivamente conectada.

La persona o empresa designada para recibir correspondencia legal oficial y notificaciones de demanda en nombre de tu LLC o corporación en su estado de formación — requerido por ley.

Una cuenta de proveedor que te factura por bienes o servicios y otorga 30 días para pagar — cuando el proveedor reporta el historial de pagos, estas cuentas se convierten en los cimientos del crédito empresarial.

Número de Identificación del Empleador — el ID fiscal federal emitido por el IRS que identifica tu empresa para fines tributarios y bancarios, obtenible sin un SSN.

Foreign Investment in Real Property Tax Act — la ley que obliga al comprador a retener un porcentaje del precio de venta (típicamente 15%) cuando una persona extranjera vende bienes raíces en EE.UU., como pago anticipado del impuesto del vendedor.

Qué tan completa, consistente y legítima se ve tu empresa ante prestamistas y agencias de crédito — que coincidan los datos de la entidad, una dirección real, un teléfono registrado y licencias determina si eres aprobado.

Número de Identificación Personal del Contribuyente — un ID fiscal personal emitido por el IRS para individuos que no califican para un Número de Seguro Social, usado para presentar declaraciones de impuestos en EE.UU. y construir historial crediticio.

Un identificador gratuito, único de nueve dígitos emitido por Dun & Bradstreet que ancla el expediente de crédito empresarial y es requerido por numerosos proveedores y agencias gubernamentales.

Una empresa más pequeña que compras y fusionas dentro de un negocio más grande que ya tienes — sumando clientes, capacidad o zona geográfica a menor costo y riesgo que construir desde cero o comprar una plataforma independiente.

Los criterios de adquisición explícitos de un comprador — sector, tamaño o rango de ingresos, geografía y estructura del trato — usados para filtrar oportunidades rápido y para decirle a tu red exactamente qué buscas.

Un análisis de debida diligencia que verifica que las ganancias reportadas de un negocio sean reales, recurrentes y sostenibles — separando el SDE inflado por el dueño de lo que un comprador realmente puede esperar.

Ganancias Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización — una métrica estandarizada de rentabilidad usada para valorar y comparar negocios medianos y grandes.

Un profesional de confianza — un contador (CPA), abogado, asesor patrimonial o banquero — bien ubicado para saber cuándo un dueño de negocio está listo para vender, y que puede referirte tratos fuera del mercado antes de que lleguen a un listado.

Una medida informal de qué tan listo está un vendedor para hacer un trato rápido o creativo — Motivación, Urgencia y Distrés (Motivation, Urgency, Distress). Cuanto más alto el MUD, más flexible es el vendedor en precio y condiciones.

Las promesas por escrito del vendedor en el contrato de compra sobre el verdadero estado del negocio — estados financieros exactos, sin deudas ocultas, título limpio. Si una declaración resulta falsa, el comprador tiene un remedio: indemnización, o descuento (offset) contra una nota del vendedor.

Una estrategia de adquisición que compra varias empresas pequeñas del mismo sector y las combina en una sola entidad más grande — que vale más por cada dólar de ganancias y es mucho más fácil de vender a un fondo de private equity.

Ganancias Discrecionales del Vendedor — el beneficio financiero total que un dueño-operador extrae de un pequeño negocio, usado para valorar y fijar el precio de adquisiciones de empresas pequeñas.

Una transacción donde un negocio vende un activo propio — generalmente bienes raíces — y simultáneamente lo arrienda de vuelta, liberando capital para el negocio operativo principal o una adquisición.

Una disposición en la mayoría de los contratos hipotecarios que otorga al prestamista el derecho de exigir el pago total si la propiedad es transferida o vendida.

Una venta a plazos donde el vendedor conserva el título legal mientras el comprador toma posesión y paga con el tiempo; el título se transfiere solo tras el último pago. También llamado land contract o contrato executory.

Una estructura de compra donde el vendedor actúa como prestamista, otorgando un pagaré en lugar de exigir un pago bancario único.

Una compra de finanzas creativas que combina dos piezas de financiamiento: la hipoteca existente del vendedor tomada subject-to (primera posición) más un pagaré del vendedor por su equidad (segunda posición).

Un pagaré junior con financiamiento del vendedor que envuelve e incluye el préstamo subyacente existente: el comprador hace un solo pago al vendedor, quien continúa pagando la primera hipoteca.

Reemplazar un contrato o una parte existente por uno nuevo con el consentimiento de todos los involucrados — la obligación anterior se extingue, no solo se traspasa como en una cesión.

Un arrendamiento combinado con la opción — pero no la obligación — de comprar la propiedad a un precio fijo dentro de un período determinado. El comprador paga una cuota de opción; parte de la renta puede acreditarse a la compra.

Una estructura de opción de arrendamiento donde un inversionista arrienda una propiedad del dueño con opción de compra, y luego la subarrienda a un inquilino-comprador en mejores términos — ganando el diferencial sin ser dueño.

Una promesa escrita y legalmente vinculante de pagar una deuda bajo términos especificados — el documento central en cualquier transacción con financiamiento del vendedor.

Un gran pago único del saldo principal restante que vence al final de un pagaré de corto plazo, común en préstamos con financiamiento del vendedor y préstamos comerciales.

Una adquisición de propiedad donde el comprador toma la escritura mientras la hipoteca existente del vendedor permanece en su lugar — el préstamo no se liquida ni se asume.

Alquilar una propiedad a largo plazo y subalquilarla a corto plazo (ej. Airbnb) o amoblada a mediano plazo — obteniendo ganancia del diferencial entre la renta fija que pagas y el ingreso variable que cobras.

Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir — una estrategia de inversión inmobiliaria que recicla capital a través del refinanciamiento con retiro de efectivo para construir un portafolio con un solo capital inicial.

El cargo mensual recurrente que cobra un administrador de propiedades — típicamente del 8 al 10% de la renta cobrada — por encargarse de las operaciones diarias, la comunicación con inquilinos y el cobro de alquileres.

Una tarifa única que cobra un administrador de propiedades por buscar, filtrar y colocar a un nuevo inquilino — frecuentemente del 50 al 100% de un mes de renta — lo que hace que la rotación de inquilinos sea un costo significativo.

Un contrato de arrendamiento en el que una parte alquila una propiedad completa — frecuentemente con derecho a subarrendar — comúnmente usado por operadores de alquiler a corto plazo y por propietarios que buscan renta garantizada de un operador.

Una razón rápida de filtrado — precio de compra dividido por la renta bruta anual — que permite a los inversionistas comparar propiedades en alquiler por eficiencia de ingreso antes de hacer un análisis completo de flujo de efectivo.

El ingreso bruto por alquiler de una propiedad menos los gastos operativos — la cifra sobre la cual se construyen la tasa de capitalización y el DSCR, calculada antes del servicio de la deuda y los gastos de capital.

Dinero que se reserva mensualmente para reparaciones continuas y futuros gastos de capital — la partida que los principiantes más frecuentemente omiten, haciendo que los negocios parezcan más rentables de lo que realmente son.

El flujo de efectivo anual antes de impuestos que genera una propiedad de alquiler dividido por el efectivo total invertido — la medida más simple de qué tan fuerte está trabajando tu dinero.

El ciclo en que un inquilino se muda y otro nuevo entra — cada rotación genera comisiones de colocación, vacancia y costos de preparación de la unidad, lo que hace que las estancias largas sean muy valiosas.

El programa federal de Vales de Elección de Vivienda (Housing Choice Voucher) que subsidia el alquiler para inquilinos de bajos ingresos — el gobierno paga una porción directamente al arrendador cada mes.

Un recargo porcentual (frecuentemente del 10 al 15%) que algunos administradores de propiedades añaden sobre las facturas de reparación por coordinar el trabajo — un costo oculto que infla el verdadero gasto operativo.

Financiamiento para instalar paneles solares — como préstamo garantizado por el equipo o, con PACE, como gravamen que se paga a través del impuesto predial — y una trampa de due diligence al comprar una casa con paneles.

Tasa de capitalización — el ingreso operativo neto de una propiedad dividido por su valor de mercado, usado como referencia rápida de rendimiento y valoración en bienes raíces comerciales y multifamiliares.

El porcentaje de tiempo que un alquiler permanece vacío — ingreso perdido que el análisis financiero debe presupuestar aunque nadie te envíe una factura por ello.

Una hipoteca de primer gravamen que fusiona una cuenta corriente con un HELOC, de modo que cada dólar que depositas compensa automáticamente el saldo del préstamo cada día — la versión estadounidense de la hipoteca offset.

Dos formas de financiar más allá de los límites convencionales — un portfolio loan que el prestamista conserva en sus propios libros y suscribe con sus propias reglas, y un blanket loan que cubre varias propiedades bajo una sola hipoteca.

Un co-socio-general que comparte el rol de patrocinador en una sindicación inmobiliaria — dividiendo el levantamiento de capital, las garantías del préstamo, los deberes de administración del activo y la economía del promote.

Razón de Cobertura del Servicio de la Deuda — una medida del ingreso operativo neto de una propiedad en relación con sus pagos de deuda, usada para calificar préstamos basados en el ingreso del activo en lugar del ingreso del prestatario.

Una posición de capital que recibe su retorno antes que los tenedores de capital común — llenando el vacío en la estructura de capital con prioridad sobre el patrocinador y los LP pero por debajo de toda la deuda.

Una capa de deuda que se sitúa entre el préstamo senior y el capital en la estructura de capital — mayor interés, a menudo convertible, y usada para llenar el vacío cuando la deuda senior por sí sola no es suficiente.

Una línea de crédito con garantía hipotecaria que ocupa la primera posición — reemplaza tu hipoteca principal en vez de ir detrás de ella, y cobra interés variable sobre el saldo diario en lugar de un cronograma de amortización fijo.

Pedir dinero prestado a una tasa más baja y colocarlo a un rendimiento más alto para quedarte con el margen — por ejemplo, disponer de un HELOC al ~7% para fondear un préstamo privado o un negocio que rinde 10–14%.

Una cuenta de retiro que puede invertir en bienes raíces, deuda privada y capital empresarial — no solo en acciones, bonos o fondos mutuos.

Una sociedad donde dos o más partes combinan dinero, habilidades o flujo de negocios en un solo proyecto, compartiendo ganancias según un acuerdo negociado en lugar de un valor fijo.

La fase inicial de un HELOC — comúnmente unos 10 años — cuando puedes disponer, pagar y volver a disponer, a menudo solo intereses. Al terminar, la línea pasa al período de amortización y el pago se dispara.

Principal, Interés, Taxes (impuestos) y Seguro — los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual típico, y el costo real que un inversionista debe presupuestar al analizar un negocio.

Un individuo que presta su propio capital contra un negocio inmobiliario — más rápido, más flexible y basado en relaciones en comparación con los bancos institucionales.

Préstamos multifamiliares y de bienes raíces comerciales respaldados por Fannie Mae, Freddie Mac o HUD/FHA — que ofrecen plazos largos, tasas fijas bajas y opciones sin recurso para propiedades que califican.

Re-amortizar una hipoteca después de un pago único grande al capital: el prestamista recalcula un pago mensual más bajo sobre el mismo plazo restante y a la misma tasa de interés — por una tarifa pequeña, sin préstamo nuevo, sin tasación y sin revisión de crédito.

El método de cálculo de interés detrás de un HELOC: el interés se cobra sobre el promedio del saldo de cada día del ciclo de facturación, no sobre un cronograma de amortización fijo — por eso estacionar efectivo contra la línea ahorra interés.

Agrupar capital de múltiples inversionistas pasivos (socios limitados) bajo un patrocinador (socio general) para adquirir un activo inmobiliario más grande del que cualquier inversionista individual podría comprar por sí solo.

Una divulgación hipotecaria obligatoria que muestra el interés total que pagarías durante toda la vida del préstamo como porcentaje del monto prestado — muy citada para hacer que una hipoteca parezca una estafa, aunque ignora la inflación y el prepago.

Un método para pagar deuda que hace pasar todo tu ingreso por una línea de crédito — normalmente un HELOC — para reducir el saldo diario promedio y pagar la hipoteca más rápido, flotando los gastos en una tarjeta de crédito mientras tanto.

Valor Después de Reparación — el valor estimado de mercado de una propiedad una vez que todas las renovaciones y reparaciones estén completas, usado para dimensionar ofertas y refinanciamiento.

La ganancia del mayorista por ceder un contrato de compra a un comprador final — la diferencia entre el precio contratado con el vendedor y el precio que paga el comprador final.

Oferta Máxima Permitida — el precio más alto que un mayorista o inversionista debe pagar por una propiedad dado su valor después de reparación, costos de reparación y margen de ganancia requerido.

Financiamiento muy a corto plazo — a menudo del mismo día a unos pocos días — que fondea el lado de compra de un doble cierre consecutivo, común en wholesaling y flipping, y se repaga en días cuando la propiedad se revende.