Financiamiento Mezzanine

Financiamiento Mezzanine es deuda subordinada que llena el vacío entre el préstamo senior (primera posición) y el capital del patrocinador en la estructura de capital. Se llama “mezzanine” porque se sitúa en un nivel intermedio — por debajo del capital pero por encima de la deuda senior en prioridad de pago. Debido a que asume más riesgo que el prestamista senior, cobra una tasa de interés significativamente más alta y a menudo incluye un componente de participación similar al capital, como warrants o derechos de conversión.

Cómo funciona. Si una propiedad cuesta $10M y el prestamista senior solo llega al 65% LTV ($6.5M), el patrocinador necesita $3.5M en capital. Un prestamista mezzanine podría proporcionar $1.5M al 12–16% de interés (más un equity kicker), reduciendo el requisito de capital del patrocinador a $2M. El préstamo mezzanine no está garantizado por la propiedad inmobiliaria en sí (ese es el colateral del prestamista senior) sino por una prenda sobre las participaciones de propiedad en la entidad que posee el inmueble. Este matiz estructural significa que el prestamista mezzanine puede ejecutar la prenda sobre la LLC — tomando el control del activo — sin activar los derechos del prestamista senior y sin pasar por un proceso de ejecución judicial.

Ejemplo. Un patrocinador adquiere una conversión de oficina a multifamiliar de $12M. El préstamo de construcción senior proporciona $7.2M (60% LTC). El patrocinador tiene $2.8M en capital de LP. La brecha restante de $2M se llena con un prestamista mezzanine al 14% de interés con warrants por el 5% de las economías del GP del proyecto. Una vez que la propiedad está estabilizada y refinanciada con un préstamo de agencia permanente, el mezzanine se liquida y el patrocinador retiene el control total.

El financiamiento mezzanine se sitúa por encima de la deuda senior en el capital stack. Para la capa senior que complementa, consulta préstamos DSCR y de agencia.