Sindicación

Una sindicación es una estructura de sociedad donde un patrocinador — también llamado socio general o GP — encuentra, suscribe y gestiona un negocio inmobiliario, mientras que los inversionistas pasivos (socios limitados o LP) aportan la mayor parte del capital. Los LP son dueños de un porcentaje del negocio proporcional a su inversión; el GP gana comisiones de adquisición, comisiones de administración de activos y una participación en las ganancias — típicamente a través de un “promote” o interés promovido (carried interest) por encima de un umbral de retorno preferente.

Cómo funciona. El GP identifica una propiedad, negocia la compra, estructura la deuda y levanta capital de los LP — generalmente mediante un memorando de colocación privada (PPM) conforme a la Regulación D de la SEC (Regla 506(b) o 506(c)). Los LP invierten a cambio de unidades de LP en la entidad propietaria (típicamente una LLC). El flujo de efectivo y los ingresos por venta se distribuyen según una “cascada” (waterfall): primero, los LP reciben su retorno preferente (a menudo 6–10%); luego las ganancias restantes se dividen — clásicamente 70/30 (LP/GP) u 80/20 — hasta un TIR objetivo, después de lo cual la división puede inclinarse aún más a favor del GP.

Ejemplo. Un patrocinador encuentra un edificio de 40 apartamentos listado en $4,200,000. El banco otorga un préstamo senior de $3,000,000 al 65% LTV. El patrocinador levanta los $1,200,000 restantes de 20 LP que invierten $60,000 cada uno. El GP aporta una coinversión del 5–10% para alinear intereses. La propiedad produce un retorno cash-on-cash del 8% más apreciación. Al vender en el año cinco, los LP reciben su capital de vuelta más su parte de las ganancias según la cascada.

La sindicación es una capa crítica en el capital stack — convierte muchos pequeños cheques de capital en un solo tramo de capital de tamaño institucional.