BRRRR
Bienes Raíces / Flujo de CajaBRRRR significa Comprar (Buy), Rehabilitar (Rehab), Alquilar (Rent), Refinanciar (Refinance), Repetir (Repeat). Es una estrategia de inversión inmobiliaria donde usas un solo capital para adquirir y renovar una propiedad, la alquilas, luego haces un refinanciamiento con retiro de efectivo para recuperar tu capital original — el cual luego redespliegas en la siguiente propiedad. Repite el ciclo y construyes un portafolio de activos que generan flujo de efectivo con el mismo dinero usado una y otra vez.
Cómo funciona en cinco pasos. (1) Comprar una propiedad en dificultades por debajo del valor de mercado — a menudo con efectivo, dinero duro (hard money) o capital privado. (2) Rehabilitar para llevarla a los estándares del mercado. (3) Alquilar a un inquilino calificado para estabilizar el ingreso. (4) Refinanciar con un préstamo a largo plazo basado en el nuevo valor tasado más alto, retirando la mayor parte o la totalidad de tu capital original. (5) Repetir en la siguiente propiedad con el mismo dinero.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $100,000 |
| Costo de rehabilitación | $30,000 |
| Total invertido (costo total) | $130,000 |
| Valor después de reparación (ARV) | $200,000 |
| Refinanciamiento con retiro al 75% LTV | $150,000 |
| Capital devuelto (y más) | $150,000 |
| Dinero que queda en el negocio | $0 (retorno infinito) |
El “retorno infinito” ocurre cuando el refinanciamiento devuelve el 100% o más de tu capital. Eres dueño de un activo que genera flujo de efectivo con cero de tu propio dinero dentro del negocio — tu retorno sobre el capital invertido es matemáticamente indefinido (infinito) porque el denominador es cero.
El método BRRRR funciona mejor en mercados donde puedes comprar confiablemente con descuento y donde la demanda de alquiler respalda una ocupación estable. Para la mecánica completa, consulta retorno infinito con BRRRR.