ARV
Wholesaling y Búsqueda de NegociosARV (Valor Después de Reparación, After-Repair Value) es el valor estimado de mercado de una propiedad una vez que ha sido completamente renovada — la cifra que un tasador asignaría después de que el trabajo esté terminado. El ARV es la base de cada negocio de reparación y reventa, BRRRR y mayorista: tu precio de oferta, tu presupuesto de rehabilitación y tu estrategia de salida se derivan de él.
Cómo funciona. Determinas el ARV analizando ventas comparables (“comps”) — propiedades recientemente vendidas en el mismo vecindario con tamaño, dormitorios, baños y condición similares, idealmente vendidas en los últimos 90-180 días. Ajustas por diferencias (metros cuadrados, garaje, mejoras) para llegar a un valor post-renovación realista y defendible. Sobreestimar el ARV es el error más común y más caro que cometen los nuevos inversionistas.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| ARV estimado (respaldado por comparables) | $300,000 |
| Reparaciones necesarias (cotización de contratista) | $40,000 |
| 70% del ARV menos reparaciones (MAO) | $170,000 |
| Tu oferta al vendedor | ~$170,000 o menos |
El ARV es una estimación, no una garantía. Las condiciones del mercado cambian, los contratistas encuentran problemas ocultos, y los comparables miran hacia atrás. Siempre analiza múltiples comparables, obtén una cotización de reparación de un contratista antes de fijar una oferta, y deja un margen de seguridad — un negocio que solo funciona en el tope absoluto del rango de comparables es un negocio construido sobre esperanza.
Para la metodología completa — incluyendo cómo el ARV alimenta la fórmula del MAO y cómo estimar reparaciones — consulta ARV, MAO y estimaciones de reparación.