Co-GP

Un Co-GP (co-socio-general) es alguien que comparte las responsabilidades del patrocinador — y la economía del patrocinador — en una sindicación. En lugar de que un solo GP haga todo solo (búsqueda, suscripción, levantamiento de capital, garantías del préstamo, administración del activo, relaciones con inversionistas), dos o más GP dividen la carga de trabajo y las ganancias según un acuerdo de co-GP.

Cómo funciona. Los acuerdos de co-GP son comunes cuando un patrocinador tiene el negocio pero carece del historial, balance o red de inversionistas para levantar capital y firmar la deuda, mientras que el otro tiene esos recursos pero carece de un flujo de negocios. El acuerdo de co-GP asigna roles: quién firma el préstamo (requisitos de patrimonio neto/liquidez), quién levanta el capital de los LP, quién gestiona el activo después del cierre, y cómo se dividen las economías del GP — comisiones de adquisición, comisiones de administración y el promote. Las divisiones típicas van de 50/50 a 70/30 dependiendo de quién aporta qué.

Ejemplo. Un operador local encuentra una propiedad de valor agregado de 24 unidades por $3,500,000. Puede gestionarla, pero carece del patrimonio neto para firmar la deuda de agencia y no tiene una base de datos de inversionistas LP. Incorporan a un co-GP que tiene un patrimonio neto de $3M (satisfaciendo el requisito de garantía de Fannie Mae) y una lista de correo de 200 inversionistas. El acuerdo de co-GP asigna: el GP que encontró el negocio dirige las operaciones y toma el 40% de las economías del GP; el GP de capital firma el préstamo, levanta capital y toma el 60%.

La capa de co-GP es una parte importante de la estructura del capital stack — determina quién controla la entidad patrocinadora que se sitúa por encima del capital de los LP y por debajo de la deuda senior.