DSCR
FinanciamientoDSCR (Razón de Cobertura del Servicio de la Deuda, Debt Service Coverage Ratio) mide si una propiedad genera suficiente ingreso para cubrir sus pagos de deuda. Es la métrica clave de suscripción para los préstamos DSCR — préstamos que se califican por el flujo de efectivo del activo, no por el ingreso personal, las declaraciones de impuestos o el empleo del prestatario.
Cómo funciona. DSCR = Ingreso Operativo Neto ÷ Servicio Total de la Deuda. Un DSCR de 1.0 significa que el ingreso de la propiedad cubre exactamente el pago del préstamo. Los prestamistas típicamente requieren un DSCR de 1.20 o superior — lo que significa que la propiedad genera un 20% más de ingreso del necesario para cubrir la hipoteca.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Alquiler bruto mensual | $3,000 |
| Menos vacancia (5%), impuestos, seguro, administración, reservas | $1,000 |
| Ingreso operativo neto (mensual) | $2,000 |
| Pago mensual propuesto del préstamo (capital + intereses) | $1,600 |
| DSCR | 1.25 ($2,000 ÷ $1,600) |
Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad supera el umbral del prestamista. Si la misma propiedad tuviera un pago de $1,900, el DSCR bajaría a 1.05 — probablemente por debajo de las pautas mínimas.
Los préstamos DSCR son ideales para inversionistas independientes, nacionales extranjeros y cualquier persona que quiera cerrar en una LLC en lugar de a nombre personal. El banco suscribe el negocio, no a ti. Sin declaraciones de impuestos, sin W-2, sin historial crediticio de EE.UU. requerido.
Para un desglose completo, lee préstamos DSCR explicados y consulta cómo los nacionales extranjeros los usan en préstamos inmobiliarios para nacionales extranjeros.