NOI (Ingreso Operativo Neto)
Bienes Raíces / Flujo de CajaEl NOI (Ingreso Operativo Neto) es el ingreso anual que genera una propiedad en alquiler después de restar todos los gastos operativos — pero antes de pagar la hipoteca y antes de reservar dinero para grandes gastos de capital como un techo nuevo o un HVAC. Es la medida más limpia de la capacidad de una propiedad para producir ingresos de sus operaciones diarias, y es el denominador tanto en los cálculos de tasa de capitalización como en los de DSCR.
Cómo funciona. Empieza con la renta bruta potencial (lo que cobrarías si la propiedad estuviera completamente alquilada a precios de mercado), réstale una provisión por vacancia y luego resta todos los gastos operativos: impuestos prediales, seguro, comisiones de administración, mantenimiento regular, servicios públicos que paga el propietario y cualquier otro costo recurrente de operar el activo. Lo que queda es el NOI.
Un cálculo típico de NOI en un alquiler unifamiliar que genera $24,000 de renta bruta anual podría restar aproximadamente $8,500 en gastos operativos, dejando un NOI cercano a $15,500. Ese NOI impulsa la valoración de la propiedad mediante la tasa de capitalización y determina si un prestamista prestará mediante el DSCR.
El NOI excluye los pagos de la hipoteca (capital e intereses), los gastos de capital (techo nuevo, HVAC nuevo), la depreciación y los impuestos sobre la renta. Una propiedad puede mostrar un NOI saludable y aun así perder dinero cada mes si la deuda es demasiado pesada. Siempre calcula el NOI y el flujo de efectivo por separado.
Para armar un presupuesto operativo completo, consulta administración de propiedades y costos. Para ver cómo se compara el NOI entre mercados, consulta mejores mercados para flujo de efectivo.