FIRPTA

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980) es la ley que asegura que EE.UU. cobre impuestos cuando una persona extranjera vende bienes raíces estadounidenses. Funciona mediante una retención en el cierre: el comprador debe retener una parte del precio de venta y enviarla al IRS como anticipo del impuesto que le corresponde al vendedor extranjero.

Cómo funciona. La retención estándar es del 15% del precio bruto de venta — no el 15% de tu ganancia, sino de todo el monto realizado. (Existen tramos menores cuando el comprador usará la vivienda como residencia: 10% para un precio de $300,001 a $1,000,000, y exención total en $300,000 o menos.) Como se retiene sobre el precio y no sobre la ganancia, FIRPTA casi siempre retiene más que el impuesto realmente adeudado. El vendedor recupera el exceso presentando una declaración estadounidense (1040-NR) después de la venta. Para no inmovilizar ese efectivo, el vendedor puede presentar el Formulario 8288-B antes del cierre para solicitar un certificado de retención que reduzca el monto retenido al impuesto real esperado. El comprador (el agente de retención) es personalmente responsable si no retiene, así que esto afecta a ambas partes del negocio.

Ejemplo. Una inversionista brasileña vende un alquiler en EE.UU. por $400,000. El comprador retiene el 15% — $60,000 — y lo envía al IRS. Su impuesto real sobre ganancias de capital resulta ser de unos $25,000, así que presenta un 1040-NR para reclamar la diferencia de ~$35,000 como reembolso. De haberlo planeado, podría haber presentado el Formulario 8288-B antes del cierre para reducir la retención — o usado un intercambio 1031 para diferir la ganancia por completo.

Consulta la sección fiscal de Préstamos DSCR para extranjeros para ver cómo encaja esto en el portafolio estadounidense de un no residente, y el intercambio 1031 para diferir la ganancia en una venta.