1040-NR
FundamentosEl Formulario 1040-NR es la Declaración de Impuestos de Extranjero No Residente de EE.UU. — la declaración federal que presentan las personas que no son ciudadanas estadounidenses y que no cumplen la prueba de la green card ni la de presencia sustancial, para reportar sus ingresos de fuente estadounidense. Para un inversionista extranjero dueño de una propiedad de alquiler en EE.UU., esta es la declaración que reporta cada año esa renta al IRS.
Cómo funciona. El ingreso estadounidense de un no residente cae en dos categorías que se gravan de forma muy distinta. El ingreso FDAP (ingreso pasivo como dividendos, y la renta cuando no se hace ninguna elección) se grava a una tasa fija del 30% sobre el monto bruto, cobrado por retención — sin deducciones. El ingreso efectivamente conectado (ECI) — ingreso de un negocio o actividad comercial en EE.UU. — se grava a las tasas progresivas normales sobre el ingreso neto, después de deducciones. La renta pura cae por defecto en el castigo del 30% sobre el bruto, pero un no residente puede hacer la elección de la Sección 871(d) para tratar el alquiler como efectivamente conectado. Esa elección, presentada con el Formulario 1040-NR, te permite deducir los intereses de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, el seguro, las reparaciones y la depreciación — y pagar impuestos solo sobre la ganancia neta. Necesitas un ITIN para presentarla, ya que no puedes obtener un SSN.
La elección de la Sección 871(d) lo es todo. Sin ella, a un no residente pueden gravarle el 30% de la renta bruta sin deducciones — lo que, en una propiedad apalancada, puede superar la ganancia real. Con la elección más un 1040-NR, deduces gastos y depreciación y tributas sobre el ingreso neto a tasas progresivas, casi siempre una factura mucho menor. Esto es trabajo fiscal transfronterizo — usa un CPA especializado en bienes raíces para no residentes.
Ejemplo. Una inversionista mexicana es dueña de un alquiler en EE.UU. a través de una LLC. Usando su ITIN, presenta el Formulario 1040-NR y hace la elección de la Sección 871(d), deduciendo los intereses de la hipoteca, el impuesto a la propiedad, el seguro y la depreciación. En lugar del 30% de su renta bruta, tributa sobre su renta neta a tasas progresivas — y cuando finalmente venda, esa misma declaración es donde concilia el impuesto de FIRPTA retenido en el cierre.
Aprende cómo los no residentes financian la propiedad en Préstamos DSCR para extranjeros, y cómo obtener los IDs fiscales que necesitas en EIN e ITIN sin SSN.