Equity Preferente (Preferred Equity)
FinanciamientoEquity preferente (Preferred Equity) es una capa híbrida en la estructura de capital que se sitúa por encima del capital común (patrocinador y LP) pero por debajo de toda la deuda — senior y mezzanine. Un inversionista de equity preferente recibe su retorno acordado (el “pref”) antes de que los tenedores de capital común vean un solo dólar de distribuciones. A cambio de esa prioridad, el retorno preferente es típicamente menor que la deuda mezzanine pero mayor que lo que el capital común espera durante un período de tenencia.
Cómo funciona. El equity preferente se estructura a través de una clase separada de participaciones en la LLC — Clase A (preferente) y Clase B (común). El miembro preferente aporta capital a cambio de un retorno preferente definido (a menudo 8–12%, acumulativo) y puede o no participar en las ganancias adicionales más allá de ese retorno. El acuerdo operativo detalla la cascada: el flujo de efectivo operativo primero paga el retorno preferente; luego el flujo restante va al capital común. En un evento de capital (refinanciamiento o venta), el miembro preferente recupera su capital no devuelto antes de que se pague al capital común.
El equity preferente no es deuda. El inversionista preferente es miembro de la LLC y comparte los beneficios fiscales (traspaso de depreciación). Esto lo hace atractivo para inversionistas sensibles a los impuestos. También significa que el recurso del inversionista preferente en caso de incumplimiento es tomar el control de la entidad — no ejecutar la propiedad — lo cual puede ser más simple y rápido que una ejecución UCC sobre deuda mezzanine.
Ejemplo. Un patrocinador levanta $1,000,000 para adquirir una instalación de self-storage. La estructura de capital es $600,000 en capital común de LP y el GP, y $400,000 en equity preferente con un retorno preferente acumulativo del 10%. En el primer año, la propiedad genera $70,000 en flujo de efectivo distribuible. El inversionista preferente recibe $40,000 (su 10% sobre $400,000). Los $30,000 restantes van al capital común. Al vender, el inversionista preferente recupera sus $400,000 antes de que el capital común reciba nada.
El equity preferente es un comodín flexible en el capital stack. Para la deuda senior que complementa, consulta financiamiento DSCR y de agencia.