TIP (Total Interest Percentage)
FinanciamientoEl TIP — Total Interest Percentage (porcentaje de interés total) — es una cifra que aparece en tu Closing Disclosure hipotecario y que muestra el interés total que pagarías durante toda la vida del préstamo, expresado como porcentaje del monto que pediste prestado. Un préstamo a 30 años al 6–7% suele tener un TIP muy por encima del 100%, lo que significa que el interés programado suma más que el propio préstamo original.
Cómo funciona. El TIP simplemente suma cada pago de interés programado y lo divide entre el monto del préstamo, asumiendo que conservas el préstamo todo el plazo y pagas solo el mínimo. Es el número que los vendedores de HELOC y “velocity banking” adoran citar — “¡tu tasa del 6% en realidad es 130%!” — para hacer que una hipoteca fija parezca una trampa.
Conoce tu TIP, pero no dejes que te asuste hacia un producto más riesgoso. Es un número nominal: ignora la inflación y el valor-tiempo del dinero (el interés pagado en el año 28 es en términos reales mucho más barato que un dólar de hoy), y asume que nunca prepagas. Una tasa fija baja no es una estafa. La lección honesta es lo contrario del discurso — la forma de aplastar el interés total es bajar el saldo más rápido, algo que puedes hacer en una hipoteca normal igual de bien que en un first-lien HELOC.
Ejemplo. Un préstamo de $400,000 al 7% a 30 años paga cerca de $558,000 en interés — un TIP de aproximadamente 140%. Pero aplicar $2,000 extra al mes a capital lo liquida en unos 10 años y reduce el interés a unos $156,000 — y esa mejora viene del abono extra, no de cambiarse a una línea de tasa variable.
Ve cómo se compara realmente la matemática del pago en HELOCs y préstamos de portafolio y el método de saldo diario promedio.