MAO
Wholesaling y Búsqueda de NegociosMAO (Oferta Máxima Permitida, Maximum Allowable Offer) es el precio máximo que un inversionista puede pagar por una propiedad y aún alcanzar su ganancia objetivo después de la renovación y venta. No es lo que quieres pagar — es la cifra que matemáticamente no puedes exceder si el negocio va a funcionar. Cada dólar por encima del MAO sale directamente de la ganancia o convierte un buen negocio en uno que apenas cubre gastos.
Cómo funciona. La fórmula estándar de MAO usa la “regla del 70%”: MAO = (ARV × 0.70) − costos estimados de reparación − honorario de mayorista (si aplica). El descuento del 30% sobre el ARV cubre la ganancia del comprador, los costos de mantenimiento, los costos de cierre y un margen de seguridad. Un inversionista de reparación y reventa que compra al 70% del ARV menos las reparaciones puede vender al precio de venta minorista, pagar comisiones y costos de cierre, y aún obtener una ganancia neta.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| ARV (respaldado por comparables) | $300,000 |
| 70% del ARV | $210,000 |
| Reparaciones estimadas | $40,000 |
| MAO (oferta máxima) | $170,000 |
La regla del 70% es una heurística de partida, no una ley de la naturaleza. En mercados caros donde los márgenes son más ajustados, los inversionistas pueden llegar al 75% o incluso al 80%. En mercados baratos donde los costos de mantenimiento son relativamente más altos, pueden quedarse en el 65%. La regla se ajusta a tu mercado — pero la disciplina de calcular un límite máximo firme no.
Para un recorrido completo — cómo calcular el ARV, estimar reparaciones y derivar un MAO defendible — consulta ARV, MAO y estimaciones de reparación.