Subject-To
Finanzas CreativasSubject-to (a menudo escrito “sub-to” o “sub2”) es un método de finanzas creativas donde compras una propiedad y tomas la escritura, pero la hipoteca existente del vendedor permanece en su lugar — a nombre de él — mientras tú haces los pagos. Tú eres dueño de la propiedad; el préstamo del vendedor sigue siendo su obligación legal. Sin aprobación bancaria, sin nueva solicitud de préstamo, sin consulta de crédito.
Cómo funciona. Al cierre, la escritura se te transfiere a ti (o a tu LLC). El pagaré de la hipoteca permanece a nombre del vendedor — tú aceptas pagarlo mensualmente como parte de la compra. El vendedor sigue siendo legalmente responsable ante el banco; tú lo indemnizas contractualmente. El seguro y los impuestos a la propiedad se manejan a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow) o pago directo. Si las tasas han subido desde que el vendedor originó su préstamo, estás asegurando su deuda antigua de tasa baja — eso por sí solo puede hacer que un negocio funcione.
El riesgo central es la cláusula de vencimiento anticipado: la mayoría de las hipotecas otorgan al prestamista el derecho de acelerar el préstamo si la propiedad se transfiere. En la práctica, los prestamistas raramente la hacen valer cuando los pagos siguen llegando — pero el riesgo es real y debe ser entendido.
Ejemplo. Un vendedor debe $180,000 al 3.5% sobre una casa que vale $280,000. Necesita mudarse y no puede vender rápido al precio completo de mercado. Tú compras subject-to, tomas la escritura y empiezas a pagar su hipoteca de $1,200/mes. No pones ningún préstamo nuevo, capturas el margen de patrimonio, y la tasa del 3.5% — inalcanzable hoy — se vuelve tuya para explotar.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de mercado | $280,000 |
| Saldo de hipoteca existente | $180,000 al 3.5% |
| Patrimonio del vendedor (tu patrimonio instantáneo) | $100,000 |
| Pago mensual de hipoteca | $1,200 |
| Alquiler de mercado | $2,200/mes |
| Flujo de efectivo bruto (antes de vacancia/mantenimiento) | ~$1,000/mes |
Subject-to es la rampa de acceso para compradores sin crédito, sin SSN o sin deseo de involucrar a un banco. Aprende la estructura completa en asunción de préstamo subject-to, ve cómo se combina con el financiamiento del vendedor en el artículo de estructura híbrida sub-to más financiamiento del vendedor, y estudia un caso de estudio real de sub2-a-wrap.