Hipoteca Envolvente (Wraparound Mortgage)
Finanzas CreativasUna hipoteca envolvente (wraparound mortgage o “wrap”) es un pagaré con financiamiento del vendedor que envuelve e incluye el préstamo subyacente existente que ya está sobre la propiedad. El comprador hace un solo pago mensual al vendedor, y el vendedor continúa pagando la primera hipoteca — embolsándose la diferencia entre lo que recibe y lo que debe.
Cómo funciona. El vendedor otorga un nuevo pagaré por el precio total de compra (menos cualquier pago inicial). El vendedor sigue siendo responsable de la primera hipoteca subyacente y usa el pago del comprador para cubrirla. La diferencia — el “margen” (spread) — es la ganancia del vendedor. El comprador recibe la escritura, hace un solo pago y nunca trata con el prestamista original. La envolvente efectivamente le da al vendedor una forma de vender una propiedad con un préstamo existente de tasa baja sin provocar un pago anticipado.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta de la propiedad | $250,000 |
| 1ra hipoteca existente (del vendedor) | $160,000 al 3.5%, $950/mes |
| Pago inicial del comprador | $10,000 |
| Pagaré envolvente (vendedor a comprador) | $240,000 al 6%, $1,440/mes |
| Margen mensual del vendedor | $490/mes (~$1,440 − $950) |
Las hipotecas envolventes enfrentan el mismo riesgo de cláusula de vencimiento anticipado que los negocios subject-to — el prestamista subyacente teóricamente podría llamar el préstamo. El vendedor debe estar cómodo con esa exposición. Estructura tu documentación cuidadosamente con un abogado.
La envolvente es un híbrido poderoso: el vendedor cobra un margen mientras el comprador entra en una propiedad con un desembolso mínimo de efectivo y un solo pago. Estudia la anatomía completa en el caso de estudio de sub2-a-wrap y comprende la base en asunción de préstamo subject-to.