El Recorrido del Inversor: 47 Cosas que Revisar Antes del Inspector

Nuestro checklist del Filtro de la Renta responde “¿este trato cierra?” — los números, el título, el mercado. Este responde otra pregunta: “¿la casa en sí está podrida?” Es el recorrido físico que haces con tus propios ojos cuando visitas la propiedad por primera vez — antes de pagar una inspección profesional, y mucho antes de transferir un depósito.

Los 47 puntos de abajo están adaptados de un checklist de Raúl Cuñarro (El Sueño Americano), un inversor que ha hecho más de dos docenas de tratos BRRRR, reescritos en palabras sencillas con una nota de lo que cada punto señala y cuánto cuesta aproximadamente. Esto no reemplaza a un inspector con licencia. Te permite caminar cualquier casa con ojo de inversor, hacer las preguntas correctas y — lo más importante — detectar los problemas caros antes de hacer una oferta, para meterlos en el precio o retirarte.

Cómo leer las marcas de gravedad: 🔴 = costo alto, posible retirarse · 🟡 = negociar / presupuestar · 🟢 = cosmético / barato. Los rangos de costo son aproximados de EE.UU. para dimensionar el riesgo, no cotizaciones — consigue un presupuesto real antes de confiar en cualquier número.

Exterior y terreno (puntos 1–6)

Empieza afuera. El terreno y la carcasa te dicen cómo se ha tratado el agua durante años — y el agua es lo que destruye las casas.

• 1. Grietas en las paredes exteriores o en la fachada. 🔴 Una grieta finita suele estar bien; las grietas anchas o diagonales “en escalera” pueden significar movimiento del cimiento (ve el punto 12).
• 2. Revestimiento (siding) o pintura despegada, podrida o con humedad. 🟡 El siding es la piel exterior de la casa (vinilo, madera, fibrocemento). Pudrición o humedad aquí significa que el agua está entrando. Reemplazar todo el siding cuesta miles.
• 3. El terreno tiene pendiente que aleja el agua de la casa, no hacia el cimiento. 🟡 Esto es la pendiente (grading). Si el patio se inclina hacia la casa, el agua se acumula contra el cimiento — la causa #1 de sótanos húmedos y daño de cimientos. Re-nivelar es barato comparado con lo que evita.
• 4. Entrada, acera y patio sin grietas grandes, hundimientos ni desniveles. 🟡 El concreto hundido puede señalar movimiento del suelo.
• 5. Vallas, portones y muros de contención en buen estado. 🟡 Un muro de contención (una pared que retiene un talud de tierra) que falla es un arreglo sorprendentemente caro.
• 6. Árboles o raíces lo bastante cerca para dañar el cimiento o las tuberías. 🟡 Las raíces grandes agrietan cimientos e invaden las líneas de alcantarillado.

Techo y canalones (puntos 7–11)

El techo es una de las cosas más caras de la casa. Míralo desde el suelo y desde la acera de enfrente.

• 7. Tejas completas — ninguna ausente, levantada ni muy desgastada. 🔴 Un techo al final de su vida es un reemplazo de $8,000–$20,000+.
• 8. La línea del techo es recta — sin hundimientos ni ondulaciones. 🔴 Un techo que se hunde puede significar daño estructural por debajo.
• 9. Buen sellado (flashing) alrededor de chimeneas y ventilaciones. 🟡 El flashing es el metal que sella las uniones del techo; un flashing fallido es una fuente clásica de filtraciones.
• 10. Canalones y bajantes limpios, sujetos y que llevan el agua lejos de la base. 🟢 Barato de arreglar, pero un canalón tapado descarga el agua justo contra el cimiento.
• 11. Sin manchas de agua ni moho en los techos interiores. 🔴 Un anillo café en un techo significa que el techo (o una tubería) tuvo una fuga — encuentra la fuente, no solo la mancha.

Estructura y cimientos (puntos 12–16)

Aquí vive el dinero de “retirarse”. Tómalo en serio.

• 12. Grietas en el cimiento — distingue las inofensivas de las graves. 🔴 Las grietas verticales finas son comunes; las grietas anchas o “en escalera” (que siguen las juntas del mortero en zigzag) pueden significar que el cimiento se está moviendo. Una reparación mayor de cimientos cuesta $5,000–$40,000+.
• 13. Los pisos están nivelados y no se hunden ni crujen en exceso. 🔴 Un piso que se inclina notablemente apunta a problemas estructurales o de cimientos.
• 14. Puertas y ventanas cierran bien. 🟡 Si se atoran o no cierran, el marco pudo haberse movido — una pista de movimiento estructural.
• 15. Sin humedad, polvo blanco ni moho en el sótano o el cimiento. 🟡 Esa costra blanca es eflorescencia — sales minerales que deja el agua al filtrarse por el concreto. Significa que está entrando humedad.
• 16. Vigas y madera estructural sin pudrición ni señales de termitas. 🔴 El daño de termitas o pudrición en madera que carga peso es a la vez una reparación y un riesgo estructural.

Plomería (puntos 17–22)

• 17. Buena presión de agua — abre varios grifos a la vez. 🟡 Una caída fuerte de presión puede significar tuberías corroídas o de diámetro insuficiente.
• 18. Sin fugas bajo lavabos y gabinetes ni alrededor de los inodoros. 🟢 Las fugas pequeñas son baratas; el daño de agua y el moho que causan, no.
• 19. Calentador de agua — revisa edad, óxido y fugas. 🟡 Duran ~10–12 años; reemplazarlo cuesta $1,200–$3,000. Óxido en la base significa que está al final.
• 20. Sin materiales de tubería antiguos y riesgosos. 🔴 El polibutileno (tubo plástico gris, común entre 1978–1995) y el plomo son fallas conocidas. Re-tuberiar toda la casa (repipe) cuesta $4,000–$15,000 — y el plomo es un tema de salud.
• 21. Buen drenaje — el agua baja rápido en lavabos, duchas y bañeras. 🔴 Drenajes lentos en toda la casa pueden significar una línea principal de alcantarillado fallando ($3,000–$25,000).
• 22. Sin manchas de agua en techos o paredes debajo de baños del piso de arriba. 🔴 Una fuga de un baño del segundo piso puede estar pudriendo el piso de abajo.

Sistema eléctrico (puntos 23–27)

• 23. Panel eléctrico — anota la marca, la edad y el amperaje. 🟡 El amperaje es la capacidad del panel (100A es el mínimo para una casa moderna, 200A es común). Ciertas marcas viejas (p. ej. Federal Pacific, Zinsco) son peligro de incendio y a menudo hay que reemplazarlas ($2,000–$4,000).
• 24. Sin cableado antiguo de aluminio ni tipo knob-and-tube. 🔴 El knob-and-tube es cableado anterior a los años 50 sin conexión a tierra; el cableado de aluminio en ramales es riesgo de incendio. Recablear toda la casa cuesta $8,000–$20,000 y puede bloquearte el seguro.
• 25. Enchufes con protección GFCI en cocina, baños y exteriores. 🟢 Un enchufe GFCI (el que tiene los botoncitos de “test/reset”) se corta para prevenir descargas cerca del agua. Agregarlos es barato y lo exige el código.
• 26. Interruptores y enchufes que funcionan y no se sienten calientes. 🟡 Un enchufe o placa tibia es una advertencia real de incendio — márcalo.
• 27. Suficientes tomas de corriente por habitación. 🟢 Pocas significan extensiones por todos lados; agregar circuitos es de costo medio.

Climatización — HVAC (puntos 28–31)

HVAC significa el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado.

• 28. Edad y estado de la calefacción y el aire. 🔴 Reemplazar el sistema completo cuesta $6,000–$15,000; equipos de más de ~15 años están viviendo de prestado.
• 29. Enciéndelo — ¿de verdad enfría y calienta? 🔴 No creas el “sí funciona” a ciegas; prueba ambos modos.
• 30. Filtros limpios y conductos sin polvo acumulado ni moho. 🟡 El moho en los conductos es problema de salud y de costo.
• 31. Termostato funcional y conductos sin fugas evidentes. 🟢 Los conductos con fugas desperdician dinero cada mes en silencio.

Cocina (puntos 32–34)

• 32. Los electrodomésticos incluidos encienden y funcionan. 🟢 Confirma qué se queda de verdad con la casa (conveys) y que prenda.
• 33. Encimeras y gabinetes en buen estado; sin fuga bajo el fregadero. 🟡 Gabinetes dañados por agua bajo el fregadero delatan una fuga lenta.
• 34. Un extractor o campana que expulse el aire al exterior. 🟢 Una campana que solo recircula (no saca el aire afuera) es común y menor.

Baños (puntos 35–38)

• 35. Inodoros firmes y bien sellados en la base, sin fugas. 🟡 Un inodoro que se mueve puede significar un subsuelo podrido debajo.
• 36. Azulejos y juntas sin grietas ni moho. 🟡 La junta de la ducha agrietada deja entrar agua a la pared — una fuente oculta de pudrición.
• 37. Ventilación o un extractor que evite la acumulación de humedad. 🟢 Sin extractor hay moho crónico; agregar uno es barato.
• 38. Buena presión y agua caliente estable en la ducha. 🟡 Se conecta con las revisiones de plomería y del calentador.

Interiores, ventanas y puertas (puntos 39–42)

• 39. Ventanas que abren, cierran y sellan — sin vidrios empañados. 🟡 El vidrio empañado (nublado) significa que el sello de la ventana falló; reemplazarlas cuesta $300–$1,000+ cada una y se acumula rápido en toda la casa.
• 40. Puertas y cerraduras que funcionan correctamente. 🟢 Barato, pero puertas que se atoran también pueden sugerir movimiento estructural (punto 14).
• 41. Suelos sin tablas sueltas, manchas ni desniveles. 🟡 Los pisos desnivelados repiten la revisión estructural; las manchas pueden ser fugas viejas.
• 42. Paredes y techos sin grietas, manchas de agua — o pintura fresca que tapa un problema. 🔴 Un solo parche recién pintado en un techo viejo es una bandera roja: alguien probablemente tapó una mancha. Mira detrás de lo cosmético.

Seguridad y riesgos (puntos 43–45)

• 43. Detectores de humo y de monóxido de carbono instalados y funcionando. 🟢 Baratos, pero obligatorios — y que falte uno señala un dueño que recortó esquinas.
• 44. Sin señales de plagas — roedores, termitas o cucarachas. 🔴 Excremento, tubos de lodo en el cimiento (termitas), o un olor “dulce y a humedad” son advertencias; el daño de termitas puede ser estructural.
• 45. En casas antiguas, posible asbesto o pintura con plomo. 🔴 Las casas construidas antes de 1978 pueden tener pintura con plomo; el aislamiento viejo, ciertos azulejos de piso y los techos tipo “popcorn” pueden tener asbesto. Ambos son riesgos de salud con costos de remediación reales.

Documentación y entorno (puntos 46–47)

• 46. Las reformas anteriores tienen permisos — sin obra sin declarar. 🔴 La obra sin permiso (un sótano terminado, un baño agregado) puede obligarte a demolerla o pagar multas, y puede que no sea asegurable. Pide los permisos. Esto se cruza con las banderas rojas legales que revisa un abogado.
• 47. El entorno — ruido, tráfico, el estado de las casas vecinas y los servicios cercanos. 🟡 La casa mejor renovada de una cuadra en declive sigue estando en una cuadra en declive. Camínala a distintas horas del día.

Este checklist está adaptado de una lista de 47 puntos de pre-inspección de Raúl Cuñarro (El Sueño Americano), un inversor con más de 24 tratos BRRRR — reorganizada y reescrita en nuestras propias palabras, con definiciones en lenguaje sencillo y notas de costo y gravedad agregadas. El crédito por la lista original de puntos es suyo.

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